Varsel om reguleringsarbeid for Rådyrstien 5 i Ullensaker kommune

illustrasjonen overfor viser den tilgrensende reguleringsplanen, vedtatt i 2005, som har regulert
krysset mellom Ekornrudvegen og Rådyrstien

Forholdet til kommuneplanen
Området avgrenses mot nord av Algarheimsvegen, som er en trafikkert fylkesveg med ÅDT=
13800. Da det er betydelig støy fra vegtrafikken på Algarheimsvegen, og ettersom denne støyen
kommer fra nord, mener vi det er riktig å konsentrere boligene i en lamell-blokk langs områdets
nordlige grense. Vi foreslår en lamell i 4 etasjer der boligene kun har vinduer mot stille side. En
slik utnyttelse vil skjerme både eksisterende og nye utearealet for støy og gi god arealutnyttelse
uten at noen eksisterende boliger blir belastet med skyggevirkning. Konsentrasjonen av
boligene i den nordlige delen av området, gjør at det frigjøres et stort felles uteområde på stille
sørvendt side.
Området er i kommuneplanen avsatt til frittliggende småhusbebyggelse og våre planer om
blokkbebyggelse avviker fra kommuneplanen. Vi mener at dette avviket fra kommuneplanen er
riktig. Boligblokken mot Algarheimsvegen gir god utnyttelse av arealressurser uten at
eksisterende boligområde blir spesielt negativt berørt. Arkitektonisk/byplanmessig blir
randsonen rundt boligområdet forsterket og dette plangrepet er samsvarende med allerede
pågående transformasjon langs Algarheimsvegen. En fortetting langs Algarheimsvegen har
positive pragmatiske konsekvenser og arkitektonisk sett forsterkes Algarheimsvegen som et
gaterom.

Forholdet til Algarheimsvegen
Vi foreslår byggegrense 15 meter fra senterlinjen til Algarheimsvegen, slik at det blir mulig å
utnytte eiendommens geometri i det nordøstre hjørnet fullt ut. Statens vegvesen ga en uttalelse
om dette 20.02.217.
Konseptet med ensidig lamell i 4 etasjer mot Algarheimsvegen medfører at vi kan forsterke
gaterommet til Algarheimsvegen, i stedet for å stenge gaterommet ute med en støyskjerm.

Barn og unges interesser
Felles uteareal på terrengnivå etableres på sørsiden av den planlagte boligbebyggelsen, for best
mulig solforhold og støyforhold. Dette gir gode forutsetninger for lek og sosiale aktiviteter.
Plassering av utearealet vil også gi kvaliteter til de eksisterende boligene i området. Boligene vil
ha private balkonger (eller terrasser på terrengnivå) som er sørvendt og skjermet for
vegtrafikkstøy.

Folkehelse og nærmiljø
Både private balkonger og felles uteareal blir godt skjermet fra støy. Det planlegges bilfrie
sosiale møteplasser og stort grøntområde på hele eiendommen.

Sosial infrastruktur
Det er god tilgang til barnehager, barneskoler og ungdomsskole i nærområdet. Forventet behov
for sosial infrastruktur er forholdsvis lite siden prosjektet hovedsakelig ikke er rettet mot
barnefamilier.

Trafikksikkerhet
Det er lagt til rette for mye trafikanter. Innkjøring til parkeringsanlegget plasseres nærmest
mulig hovedvegen, slik Rådyrstien belastes minst mulig med ny biltrafikk. Vendehammer for
renovasjon plasseres der det forventes minst personopphold.

Mobilitet
Det er forholdsvis gode forhold for offentlig kommunikasjon. Fra krysset Ekornrudvegen/
Rådyrstien er det ca 200 meter gangavstand til bussholdeplass langs Algarheimsvegen, og 300
meter gangavstand til bussholdeplass langs Ekornrudvegen.
Det er godt utbygd gang- og sykkelvegnett i nærområdet. Bilister har direkte tilgang til
fylkesvegnett uten å belaste lokalveger.
I dette området er det også gangforbindelse til Ekornkroken. En sammenkobling av Rådyrstien
og Ekornkroken er mulig for renovasjonsbil eller liknende. Det legges ikke opp til
gjennomkjøring av ordinær biltrafikk.

Naturmangfold
Arealbruken i dag består at 3 stk eneboligtomter. Det er ingen indikasjoner på forekomst av
sjeldne naturtyper, arter eller økologiske forbindelser. Vi anser dette forholdet som ikke aktuelt.

Vann, avløp og overvann
Vi utarbeider en VA rammeplan med overvannshåndtering og sikring av flomveger. Overvann
skal håndteres etter 3-trinnstrinnstrategien. Overvann tilføres ikke kommunalt nett, men
infiltreres i grunn inne på eget område. Det er gode infiltrasjonsforhold med sandmasser. Det
legges til grunn en høy klimafaktor i planprosessen. Ullensaker kommune har krav om
beregning av blågrønn faktor i arealplan- og byggesaker. Måltallet er foreløpig vurdert til 0,8 i
BGF faktor
Utbygger har hatt avklaringer om VA-anlegget med VARV-enheten i Ullensaker kommune.
Kommunen har i 2024 anlagt ny vannledning og spillvannsledning i Rådyrstien. Rørene er
avsluttet med ny kum for spillvann og brannkum som er tilkoblingspunkt for boligprosjektet.

Det er tilstrekkelig slokkevann for brannkum og sprinkleranlegg. Tilkoblingspunkt for spillvann
og slokkevann er inne på området i Rådyrstien. Ved riving av bygninger skal eksisterende
ledninger fjernes og plugges på anboringspunkter.

Vannmiljø
Vi har foreløpig vurdert, iht vannforskriften, at det er liten fare for forurensning av
vannforekomster, siden det ikke er avrenning til pinnebekken. Det er ikke behov for avbøtende
tiltak utenfor planområdet. Avrenning under anleggsarbeid vil innarbeides i
miljøoppfølgingsplan med egnede tiltak. Utbygging øker grad av tette flater. Overflateavrenning
fra disse flatene føres ned i kummer og videre til lukket underjordisk fordrøyningsanlegg.

Renovasjon
Boligene skal iberegnes den kommunale henteordningen. Det er ikke behov for næringsavfall
siden det kun vil være en personalbase tilhørende omsorgsboligene. Vi vil planlegges 3 eller 4
nedgravde kontainere for avfall, i direkte kontakt med intern gangveg. Vendehammer plasseres
der det forventes lite personopphold.

Utbyggingsavtale
Vi varsler at Rognstad Eiendom og Ullensaker kommune vil starte opp forhandling om
utbyggingsatale.

Frist for merknader og kontaktperson for spørsmål
Siden vi varsler når sommerferien nærmer seg så setter vi lenger frist enn normalt. Vi vedlegger
tegninger for boligprosjektet, et forslag til plankart og referat fra oppstartsmøte. Vi gjør
oppmerksom på at oppstartsmøtet var basert på et prosjekt som var en del annerledes

Ta kontakt med John Steinar Brun, tlf 992 38 692, dersom det er spørsmål til planarbeidet.

Eventuelle merknader til varsel om oppstart av planarbeidet kan innen 24.08.2026 sendes til:
Jessheim Arkitekter AS, Elektrovegen 4, 2069 Jessheim
eller på e-post til: jsb@jessheim‐arkitekter.no
Informasjon om planarbeidet kan også ses på www.arealplaner.no/ullensaker3209/arealplaner
og på www.rogstadeiendom.no.
Med vennlig hilsen
John Steinar Brun
Sivilarkitekt
Kopi: Rognstad Eiendom AS
Vedlegg: Utomhusplan, plantegninger